“부동산 시장 압력 너무 높아 작은 구멍에도 터져”
실거주·투기 목적 분리 과세 제안…보유세·거래세·공급·대출 규제 전면 논의
이재명 대통령이 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 국내 부동산 시장의 심각한 문제로 규정하고, 주거 목적의 주택과 투자·투기 목적의 부동산을 구분하는 방향으로 세제 체계를 손질할 필요가 있다는 입장을 밝혔다.
단순히 주택 보유 숫자만을 기준으로 세금을 부과해 온 기존 정책이 오히려 초고가 주택 한 채에 자산을 집중시키는 우회로를 열었다는 진단이다. 정부가 이르면 이달 말 세제 개편안을 내놓을 것으로 전망되면서 고가 1주택자와 다주택자, 실수요자의 세 부담이 어떤 방식으로 달라질지 관심이 쏠리고 있다.
이 대통령은 23일 서울 여의도 KBS 별관에서 열린 ‘부동산정책 국민 대토론회’에서 “똘똘한 한 채가 우리나라에 심각한 문제를 야기했다”며 1주택 중심의 규제 체계가 효율적인 투기 수단으로 활용된 측면이 있다고 지적했다.
과거 정책 당국이 1가구 1주택을 보호하려는 취지로 주택 수에 따라 규제를 달리했지만, 가격이나 실제 이용 목적을 충분히 반영하지 못하면서 다주택을 처분하고 서울 핵심지역의 고가 주택 한 채에 자산을 집중하는 현상이 나타났다는 것이다. 이 대통령은 주거용인지 투자·투기용인지 구분하지 않은 채 주택 숫자만 따진 결과, 정책의 빈틈이 시장 왜곡으로 이어졌다는 취지로 설명했다.
이 대통령은 현재 부동산 시장 상황을 압력이 과도하게 쌓인 상태에 비유했다. 그는 시장의 압력이 지나치게 높아 작은 제도적 허점만 생겨도 가격 불안이 크게 번질 수 있다고 진단하면서, 초고가 주택에 어느 수준의 세 부담을 지울 것인지 사회적 논의가 필요하다고 밝혔다.
이 같은 발언은 향후 세제 개편에서 보유 주택 수뿐 아니라 주택 가격과 보유 목적까지 함께 고려할 가능성을 내비친 것으로 풀이된다. 다만 이 대통령은 초고가 주택에 대한 구체적인 과세 기준이나 세율을 제시하지는 않았다. 따라서 당장 고가 1주택자 증세가 확정됐다고 단정하기보다는 정부가 차등 과세 방안을 검토하는 단계로 보는 것이 적절하다.
이 대통령은 ‘실거주’라는 기존 표현도 현실에 맞게 바꿀 필요가 있다고 제안했다. 직장이나 자녀 교육, 공직 수행 등 불가피한 사정으로 일정 기간 집을 비웠다고 해서 해당 주택을 곧바로 투자용 또는 비거주용으로 판단해서는 안 된다는 것이다.
그는 자신 역시 대통령 공관에 머물면서 기존 주택이 비어 있는 상황을 사례로 들고, 앞으로는 ‘실거주 주택’보다 ‘거주용 주택’이라는 개념을 활용하는 방안을 제시했다. 일시적으로 거주하지 않더라도 장기적으로 본인과 가족이 생활할 목적으로 보유한 주택은 투기성 자산과 다르게 취급해야 한다는 취지다.
이번 토론회의 핵심 의제는 크게 공급과 금융, 세제 등 세 분야로 구성됐다. 부동산 전문가와 교수, 금융기관 관계자, 공인중개사, 시민단체, 부동산·맘카페 회원, 유튜버와 일반 국민 등 140명이 참여했으며, 정부에서는 국무총리와 경제·국토·금융 관련 부처 책임자들이 참석했다.
세제 분야에서는 보유세를 어느 수준까지 높이는 것이 적절한지, 보유세를 강화할 경우 취득세와 양도소득세 등 거래세를 함께 낮출지 여부가 쟁점으로 다뤄졌다. 실거주 주택과 비거주 주택, 초고가 주택에 서로 다른 세율을 적용할 수 있는지와 그 구분 기준도 논의 대상에 포함됐다.
보유세로 확보한 재원을 어디에 사용할지도 주요 의제로 제시됐다. 주거복지 확대나 공공주택 공급, 지방재정 지원 등에 목적세 형태로 활용할지, 일반 재정에 편입할지를 두고도 의견이 엇갈릴 수 있다. 이는 세율 인상 문제를 넘어 국민이 세 부담의 필요성과 용도를 납득할 수 있느냐의 문제와도 연결된다.
공급 분야에서는 수도권의 만성적인 주택 수요에 대응하기 위한 공급 속도와 방식이 핵심 쟁점으로 꼽혔다. 정부는 속도감 있는 공급 대책과 실수요자 지원책을 함께 마련하겠다는 방침이지만, 신규 택지 조성과 재건축·재개발 규제 완화, 공공주택 확대 가운데 어떤 방식에 무게를 둘지는 아직 구체화되지 않았다.
공급 확대를 발표하더라도 실제 입주까지 장기간이 걸린다는 점에서 단기적인 시장 불안을 진정시킬 수 있는 보완책이 함께 마련돼야 한다는 견해도 있다. 공급 물량의 숫자만 늘리는 데 그칠 경우 서울과 수도권의 선호 지역 부족 문제를 해결하지 못할 수 있다는 지적을 피하기 어렵다.
금융 분야에서는 주택담보대출과 전세대출 등 가계대출 관리가 집중적으로 논의됐다. 대출 규제는 투기 수요를 차단하고 가계부채를 억제하는 효과가 있지만, 자금 여력이 부족한 청년과 무주택 실수요자의 내 집 마련까지 가로막을 수 있다는 양면성을 가진다.
따라서 정부가 총부채원리금상환비율과 주택담보인정비율 같은 규제를 일률적으로 강화하기보다 주택 가격, 지역, 소득 수준과 실수요 여부를 기준으로 정교하게 나눌지가 향후 정책의 관건이 될 전망이다. 부동산 가격 안정만을 앞세운 금융 규제가 현금 부자에게 유리한 시장을 만들었다는 비판도 적지 않은 만큼, 투기 억제와 실수요 보호 사이의 균형을 피하기 어려워 보인다.
이 대통령은 앞서 부동산 불로소득이 공정과 상식을 훼손하고 국민 통합을 가로막는 주요 원인이 됐다고 비판했다. 부동산 가격 상승이 자산 불평등과 가계부채, 청년층의 소외를 심화시키고 사회의 자금이 기업 투자나 산업 발전이 아닌 비생산적인 부동산에 묶이게 한다는 것이 이 대통령의 인식이다. 그는 이를 두고 ‘망국적 부동산 공화국’에서 벗어나야 한다며 공급과 실수요자 지원, 조세제도의 합리적 정비를 함께 추진하겠다고 밝혔다.
토론회에서는 보다 강력한 세제 개편을 요구하는 주장도 나왔다. 정세은 충남대 교수는 ‘똘똘한 한 채’에 대한 규제 기준을 지나치게 높게 설정하거나 보유세를 강화하면서 양도세를 동시에 낮추는 방식으로 정책 효과를 약화해서는 안 된다고 주장했다. 시장에 정책 의지를 보여주려면 실효성 있는 수준의 개편이 필요하다는 취지다.
그러나 세금만으로 집값을 안정시키려 할 경우 거래가 얼어붙거나 세 부담이 임차인에게 전가될 가능성도 배제할 수 없다. 보유세 강화와 거래세 완화, 공급 확대와 대출 관리가 서로 충돌하지 않도록 정책을 설계해야 한다는 견해도 있다.
특히 ‘거주용’과 ‘투기용’을 구분하겠다는 방향은 명분상 설득력이 있지만, 실제 제도에서는 판정 기준을 둘러싼 논란이 예상된다. 주민등록이나 실제 거주 기간, 임대 여부, 직장·교육에 따른 일시적 이전 등을 어떤 방식으로 확인할지에 따라 새로운 편법과 행정 부담이 발생할 수 있기 때문이다.
이번 토론회가 과거 부동산 정책과 다른 결과를 만들기 위해서는 자극적인 구호보다 구체적인 기준과 예측 가능한 시행 일정이 필요하다는 지적을 피하기 어렵다. 정권이 바뀔 때마다 세금과 대출, 재건축 제도가 반복적으로 뒤집히면 시장 참여자들이 정책을 신뢰하기보다 또 다른 규제 변경을 기다리게 될 가능성이 크다.
정부는 토론회에서 나온 의견을 검토해 최종 세제 개편안에 반영할 방침이다. 개편안은 이르면 이달 말 발표될 것으로 전망된다. 향후 발표에서 초고가 주택의 기준과 보유세율, 실거주·거주용 주택의 인정 범위, 거래세 조정 여부가 구체적으로 제시될지가 최대 관심사가 될 것으로 보인다.
